位置:项目位于梅华路以南，北环路以北，新洲路以东300M左右

现状:面积大，未动工

 

    *梅林片区住宅物业整体处在旧民房与新花园小区交错期，分布零乱。

    *梅林片区物业开发大都处于中心腹地，较差的环境，抑制了住宅开发的档次。

    *梅林片区物业主要以中小户型普通住宅为主，小区规划集中在户型较密集的蝶

式结构。

   *梅林片区正规商品房价格多集中于4500--6000之间，销售方式以内销为主；70

平方米以下户型较为畅销。

 

二、项目机会点:

    *梅林片区位于福田中心区北面，受中心区与房地产较为成熟的景田片区的影响，其市场潜力与升值潜力极大。

    *代表深圳二次创业的标志性住宅小区“梅林一村”的规化与实施，将有利推动

梅林片区房地产开发进程，梅林片区将使更多的消费群倾心关注。

    *项目北临梅华路，南面北环路，南面视觉较为开阔，面积大，便于小区配套与

完善，便于因地制宜取景与采光设计。

*项目周边市政设施，交通、邮电、商城、市场、中小学校一应俱全，为项目创造了良好的外部营销环境。

*世界头号快餐麦当劳四月底入驻梅林购物广场，庞大的人流将为项目带来潜在的目标消费群，增强项目本身的注目率。

*鉴于梅林片区整体环境较差，工业厂房多，噪音大，绿化率低的情况，建议以闹中取静、静中取荫的主题，全方位营造绿色环保住宅新概念，高绿化率是其鲜明特点。

*合理规化布局，梅林片区住宅多以小高层、多层为主，建筑风格较为雷同，缺乏新意；针对项目面积大的特点，建议高层、多层并举开发，全方位、多功能规化小区必要的配套与环境设施，增加项目本身的市场迎合力及卖点输出。

*户型：建议以开扬与实用为原则，以中小户型为主，兼顾少量大户型。

 

1、物业定位

全方位多功能绿色环保家园，真正做到闹中取静、静中取荫的境界

延展：完善小区功能配套与高绿化率;完善小区小品塑造与外部景观设计

2、市场定位

把碧华庭居真正塑造成面对广大中高收入阶层的世外桃源，使其成为真正意义上的绿色环保小区。

3、卖点输出

       *满眼绿色的碧华庭居

       *环保家族的一面旗帜

       *规模小区，资源共享

       *闹中取静、静中探幽

       *喧嚣走了，家人乐了

       *碧华庭居真正的绿色华庭

    4、输出形式

       *报纸  --  80%

       *售楼处展板、各式POP --  10%

       *软性造势     --  10%

    5、目标市场定位

       *深圳市场     --  80%+-5

       对象：老板、高级白领、金融证券界人士及经济基础深厚的深圳市民

       优势：他们事业成功，经济基础较好，懂得生活品味并不懈追求。

       *梅林当地市场     --  15%+-5

       对象：生意人、商贩、股市得意者、业务员、二次置业者

       优势：有资金积累，有较强渴望

       *香港市场     --  5%+-5

       对象：返乡居住或投资置业者

       优势：有固定居所，便于在深生意来往

    6、购物动机与心理

       *自住与长线投资

       *经理阶层自用*办事处合用

       *当地富裕家庭居住

       *二次置业，返乡自住

       *以租供楼

       *追求品味与感觉

    1、通过元素逐渐竖立公司及物业的品牌形象，主要涉及户外展板、现场展板、引导海报、报纸、售楼处、VI的建立与推广。

       *户外展板：展板设置于临梅华路一侧，交通流量大，可做为明显的引导广告看牌设置处。

       *现场展板：在工地现场搭设立体效果图，及围墙看板，塑造现场气势及销售氛围。

       *引导海报：推出前在梅林片、华侨城、罗湖片、福田中心区派送宣传品，传递项目信息，以此扩大宣传范围。

*报纸：特区报、商报为主

2、售楼处

       *搭设100平方米现场接待中心及样板房，利于业务作业及接待客户，展示产品，建材及资料模型等。

*广场园艺造景：结合接待中心，树立物业形象，以促销售。

       *空飘汽球：现场空飘汽球，拉布条，以制空点，制造明显目标；引导客户进入现场。

                  五、形象包装

    1、地盘

       *导向类：在新洲路与梅华路交叉处设指示牌或导向牌。

       中康路与梅华路交叉处设路牌。

       北环路附近临项目一面设大型路牌。

       梅华路于项目左右50米，设灯旗杆。

       *墙体类：售楼处大门外包装，含彩旗、彩灯、展示牌、进口花砖铺地，预留车位、保安值班、建广告隔墙，隔开施工现场。

2、售楼处

室内：喷绘背景板、展板、展台、小区沙盘模型、户型沙盘模型、挂旗、售楼折页、

统一服装、胸卡

3、资料类

售楼书、海报、姓名卡、礼品袋、合同正式文本、销售形式表格、法律文书、立体效果图。

4、看楼类

*销售中心设专车看楼

*专车车体广告喷绘

1、开盘准备

*示范单位及地盘包装到位

*楼书、展板、认购书、价目表到位

*市内各售楼处及现场销售处建好

*各项媒体制作落实

*内外销批文及法律文件齐全

*深圳、香港律师楼落实

*正式买卖合同落实

*银行按揭落实

*明确入伙时间

2、为塑造本项目独特的风格，显示其在市场上的形象，使客户在接受本项目独特定位的同时，能肯定自己的品牌地位，并造成社会影响度。

    （1）在销售过程中，不断完善各环节及销售部门间的协调配合。

    （2）分阶段销售策略

引导期：预售阶段

公开期：引导期后7--15天

强销期：公开期后第7天起

持续期：冲刺阶段

针对各销售阶段，制定销售时间进度表及各阶段预售销售目标，并做好分阶段效果评估。

    （3）严格选拔销售人员

    *售楼资历丰富者

    *现场定单能力强者

*品佳、敬业、集体观念强者

（4）售楼人员掌握项目内容

A、项目基本情况

*项目概况，发展商业绩

*项目规划特色

*面积、结构、方位分配与统计

*价格分配与统计

*建材设备特色介绍

B、环境情况

       *工地位置、环境

       *各项生态设施介绍

       *重大公共设施与未来发展介绍

       *交通线路说明及客户引导确定

    项目名 均价       主户型     面积          楼盘类型

金燕花园   5100       1房1厅1卫     68--91 一座四棟十二层带电梯商住现楼

               3房2厅1卫        

                     3房2厅2卫

振业梅苑   5000       2房2厅1卫     67--135    七棟多层住宅现楼

                      3房2厅2卫

                     3房3厅3卫

绅宝花园   6600       2房2厅1卫     88--168    四棟商住小高层现楼

                 3房2厅2卫

                      4房2厅2卫

凯丰       4850       1房1厅1卫     47、18--93 四棟多层商住现楼

                 2房1厅1卫

                      3房2厅1卫

合正圆    5100       2房1厅     61--88 二棟小高层带电梯现楼

                      2房2厅

                 3房2厅

                      4房2厅

碧云天   4700       2房1厅     58--110    11棟9--16层带电梯现楼

                      2房2厅

                     3房2厅

                 4房3厅

天源梅林居 4800       2房2厅     62--110    A/B楼5棟11层带电梯商住现楼

                 3房2厅

先科花园   4700       2房2厅     66--91 七棟多层住宅现楼

                 3房2厅

    梅沁园 4800       1房1厅     56--82 二棟连体多层住宅现楼

                      2房1厅

                      2房2厅

                    

    1、VI部分

       为突出项目的独特性，树立项目自身形象，必将导入VIS系统。

    2、土地现场包装

       路牌、挂旗、三角旗、灯杆旗、公司旗、广告汽球、外墙立面图、指示牌、广告条幅、大型看牌；

    3、售楼处包装

       *外部

       （1）售楼处外观独特性

       （2）彩灯、彩旗、广告汽球、花砖铺地、预留车位、保安值班、广告隔墙；

       *内部

       喷绘背景板、小挂旗、展位、展板、户型分布图、平面图、户型小区沙盘模型、小区整体效果图         

       （3）销售人员服装、胸卡及各种办公用品的VI化（见VI部分）；

    4、宣传品

海报、楼书、折页、礼品袋、项目标徽设计、广播广告、电视广告、软性宣传、礼帽；

    1、引导期（预售阶段）

    (1)、搭设户外看板，以视觉冲击力的画面与诉求，刺激购买力：

    (2)、清理美化工地现场；

    (3)、合约书、预约单及各种销售记录表格的制做；

    (4)、各种宣传品全部到位（如楼书、折页、礼品袋、姓名卡、效果图、旗帜、展板等）；

    (5)、各相关媒体落实，模型制作完成；

    (6)、项目培训资料编制；

    (7)、销售人员培训完成；

    (8)、项目价格表完成；

    (9)、内外销批文与法律手续齐全；

    (10)、正式买卖合同、银行按揭、入伙时间落实；

    (11)、刊登初始广告；

    (12)、销售人员进驻工地现场；

    2、公开期（引导期后7--15天）       强销期（公开期后第七天起）

    (1)、项目正式开盘前需配合各媒体的强势宣传极力引导有望客户，聚集人气；销售人员以其得体的举止与良好的口才促成购买，并做好销售记录。正式开盘时，可聘请社会名流与知名人士莅临现场剪彩；同期各政治新闻界人士莅临；现场报导或在报刊发表文章加以宣传。开盘之夜，视情况可安排鸡尾酒会，增强社会购买的信心。

（2）、销售人员做好销售记录和潜在客户备案，销售记录交由业务主管审批，于隔日交还销售人员，业务主管定期召开销售会议，有重点对潜在客户进行追踪与公关。

    （3）、每周由业务部与各媒体、广告代理公司保持联络，对项目销售中遇到的问题、促销策略与成果、SP活动，进行及时正确的修正。

    （4）、拟定详细宣传品派发计划表，包括时间、地点、人员安排，派发品的类型与数量，达到预期效果。

    （5）、为确保SP活动顺利进行，可视销售人员对项目情况熟练程度进行必要的排练。

    （6）、对节假日的SP活动，须提前一天与销售人员讲解，使其了解活动目的、方式及如何配合。

    （7）、周六、日由业务销售主管召集销售人员召开总结会议；总结本周销售情况并安排下周工作，欢迎销售人员之间的沟通。

    （8）、销售人员自定销售目标或由公司规定任务，并做周统计，对业绩好的销售人员予以奖励。

    （9）、设多部销售热线，销售人员做好每日来访、来电，做好咨询记录。

    （10）、为配合销售，制造热销气氛，公司每隔一段时间打电话给现场做假洽订。

    （11）、销售中，应抓几个主要节日（如五一、国庆、元旦等），展开主题式SP活动。

3、持续期（冲刺阶段）

    （1）、抓重要客户，促成交易。

    （2）、抓回头客户；

    （3）、追踪退订户，了解问题所在；

    （4）、利用客户间的相互推荐促其成交者，公司予以奖励。

    1、报纸（举例）     

    根据推广计划,前三期采用报纸为主要载体;

    第一期用大中版面密集发布,全版一次、半版或三分之一版多次；

    第二期采用中小版面，逐渐拉大发布周期；

    第二期采用小版面，长线渗透；

    载体为：特区报、商报；

    2、电视片    

    *形象类                    

    制作目的：塑造项目规模大、档次高的特点；

    市场目的：给项目形象定位；

    媒体：深圳电视台

    *资料类

    制作目的：详尽的功能介绍

    市场目的：造市、促销

    类型长度：10分钟、磁带、实景拍摄、画面解说配乐；

    媒体：售楼处、展销会现场

    3、电子屏幕

    在深圳火车站设电子屏发布项目简介与功能介绍，滚动播出、密度大、影响面广，可取代路牌功效。

    4、新闻造势

    在楼盘处于热销中，可请记者到售楼现场与公司采访，写介绍性文章；并可结合大的节日促销来作；在

    特区报房地产金页发表，适时对小区实行全面报到。

    5、路牌设置可参看策划书

    6、电台

    突出位置、规模、档次、功能的简介，滚动播出，前期高频率，中后期视具体情况而定；

    媒体：深圳广播电台      

    1、侧重点

    （1）、规模大

    （2）、位置好

    （3）、档次高

    （4）、配套全

    （5）、高绿化率

    2、广告标题

    （1）、城中之城--碧华庭居（配套全）

    （2）、真正的绿色华庭（高绿化率）

    （3）、我们把梵帝岗搬到了深圳（配套全）

    （4）、开雪铁龙，住碧华庭居（档次高）

    （5）、绝佳位置，一生拥有（位置好）

    （6）、满眼的绿色，满屋的笑脸（高绿化率）

 

设计、制作、代理常规报价

一、VI部分

    包括标志、标准字组合；徽章、名片、来宾接待卡、信封、信纸、档案袋、文件夹、手提袋、部门导视牌、户外导视牌、楼层部门导视牌、公司形象墙及接待台等；

二、工地现场包装

1、工地围墙

2、户外展板：展板设置于临梅华路一侧，交通流量大，可做为明显的引导广告看牌设置处。

3、现场展板：在工地现场搭设立体效果图，塑造现场气势及销售氛围。

4、户外路牌：于项目左右100米，设灯旗杆。

5、挂旗、三角旗、灯杆旗、公司旗、广告汽球、指示牌、广告条幅；

三、售楼处包装

1、售楼处：搭设现场接待中心及样板房，利于展示产品、业务运作及接待客户；

2、外部：彩灯、彩旗、指示牌、展示牌、广告汽球、花砖铺地、预留车位、保安值班、广告隔墙；

3、内部：喷绘背景板、挂旗、展台、展板、户型分布图、户型幻灯片、平面图、小区整体效果图、小区沙盘模型、户型沙盘模型、售楼折页、统一服装、胸卡及各种办公用品的VI化；

4、广场园艺造景：结合接待中心，树立物业形象，以促销售；

5、空飘汽球：现场空飘汽球，拉布条，以制空点，制造明显目标；

6、样板房通道铺红色地毯，引导客户进入现场；

四、印刷品类

海报、售楼书、售楼折页、礼品袋、户型图册、单页、软性宣传文章、引导海报、合同正式文本、销售形式表格、法律文书；

五、看楼类

    1、销售中心设专车看楼

    2、专车车体广告喷绘

六、媒体代理

    1、报纸：  深圳特区报    深圳商报   代理香港地区报纸

    2、电视广告   ：  深圳电视台、深圳有线电视台     

    3、项目简介电视片 ：  售楼处、展销会现场

    4、促销活动、新闻造势、软性文章（与国土局、新闻媒介等单位协作）

    5、电台：  深圳广播电台

 

                                     图登广告   1999/6/24

 

一、内容

    1、VI品牌视觉识别系统

    包括标志、标准字组合；徽章、名片、来宾接待卡、信封、信纸、档案袋、文件夹、手提袋、部门导视牌、户外导视牌、楼层部门导视牌、公司形象墙及接待台等；

    2、现场（卖场）包装导视系统

    （1）工地围墙、户外展板、现场展板、户外路牌

    （2）挂旗、三角旗、灯杆旗、公司旗、广告汽球、指示牌、广告条幅；

    （3）售楼处：搭设现场接待中心及样板房，利于展示产品、业务运作及接待客户；

    （4）售楼处外部：彩灯、彩旗、指示牌、展示牌、广告汽球、花砖铺地、预留车位、保安值班、广告隔墙；

（5）售楼处内部：喷绘背景板、挂旗、展台、展板、户型分布图、户型幻灯片、平面图、小区整体效果图、小区沙盘模型、户型沙盘模型、售楼折页、统一服装、胸卡及各种办公用品的VI化；

（6）广场园艺造景：结合接待中心，树立物业形象，以促销售；

（7）空飘汽球：现场空飘汽球，拉布条，以制空点，制造明显目标；

（8）样板房通道铺红色地毯，引导客户进入现场；

3、办公流通系统

（1）销售中心设专车看楼

（2）专车车体广告喷绘

4、营销元素系统

    海报、售楼书、售楼折页、礼品袋、户型图册、单页、软性宣传文章、引导海报、合同正式文本、销售形式表格、法律文书；

二、合同总报价

    人民币：贰拾万元整（20万）

三、付款方式（此条款时限4个月，在4个月内分四期结算清楚；继续合作需另行制订合同。）

    1、合同签定之日起三日内付首期款50%，即10万元。

    2、合同签定之日起两个月内付二期款25%，即5万元。

    3、合同签定之日起三个月内付三期款，即2.5万元。

    4、合同签定之日起四个月内付四期款，即2.5万元。

四、备注

    1、本报价单本着可操作性强，条目清晰的目的，上下浮动10%不受影响。

    2、仅包括设计、策划、创意，凡涉及制作类项目制作费不含在内，如需我司配合监制印刷等内容，在成本价基础上加收5--15%监制费（不含税金8.3%）。